জমি রেজিস্ট্রেশনে প্রতারণা এড়াতে যা করতে হবে

জমি নিষ্কণ্টক কি না তা কেনার আগে যাচাই করে নিতে হয়। কারণ, জমি কিনে প্রতারিত হওয়ার ঘটনা অহরহ ঘটছে। জমি কেনার পর দেখা যায় বিক্রেতা ছিল ভুয়া; ওই জমিতে অন্যের অংশীদারত্ব আছে বা জমিটি অন্য কোনো মৌজায়। তাই জমি কেনার আগেই আপনাকে প্রয়োজনীয় কিছু বিষয় জেনে নিতে হবে।

জমি নির্ভেজাল কি না তা বুঝতে জমির দলিল, পরচা, খাজনা ও নামজারির সঠিকতা যাচাই করতে হবে। দলিল যাচাইয়ের জন্য সাবরেজিস্ট্রি অফিসে খোঁজ নিতে হবে। পরচা ও খাজনা রসিদ যাচাইয়ের জন্য ভূমি অফিসে যেতে হবে। আর নামজারি যাচাই করতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে যোগাযোগ করতে হবে। 

উল্লিখিত অফিসে গিয়ে জমির বর্তমান মালিকের বিষয়ে তথ্য যাচাই করে নিতে হবে। জমির বর্তমান মালিকের নামে বর্তমান রেকর্ড বা সর্বশেষ জরিপ রেকর্ড থাকবে। তা না থাকলে অন্তত নামজারি থাকবে। অবশ্যই হাল বাংলা সন পর্যন্ত খাজনা পরিশোধ থাকবে। মনে রাখা ভালো, খাজনা দিতে হয় বাংলা সন অনুযায়ী এবং খাজনা দিতে বাংলা বছরের সময় হলো বৈশাখ থেকে চৈত্র মাস পর্যন্ত। 

• জমি কেনার আগে যেসব বিষয় যাচাই করা জরুরি

জমির বর্তমান মালিকের নামে দলিল আছে, খাজনা হালনাগাদসহ উপরোক্ত বিষয়গুলো নিশ্চিত হওয়ার পর আসে হস্তান্তরের বিষয়। জমি দুইভাবে হস্তান্তর হয়ে থাকে— তা হলো, হেবা ও সাফ কবলা রেজিস্ট্রেশন। হস্তান্তর যে পদ্ধতিতেই হোক, জমির মালিকানা নিশ্চিত হতে উপরোক্ত বিষয়গুলো বিবেচনায় রাখা জরুরি।

হেবা বা দান: এই নিয়ম একমাত্র মুসলিমদের জন্য প্রযোজ্য। যেমন বাবা-ছেলে, ভাই-বোন, ভাই-ভাই, বোন-বোন, দাদা-নাতি ও স্বামী-স্ত্রী—এদের যে কেউ একে অপরকে জমি হেবা করতে পারবে। জমি হেবার মাধ্যমে হস্তান্তরে তেমন খরচ নেই। অবস্থাভেদে সরকারি ফি বাবদ সর্বোচ্চ ২ হাজার টাকা দিতে হতে পারে। এ ছাড়া আর কোনো খরচের বিষয় নেই।

সাফ কবলা: সাফ কবলা পদ্ধতিতে জমি হস্তান্তরে কোনো সম্পর্কগত বিষয় নেই। বরং সাধারণ নিয়মে জমি হস্তান্তর করার উপায় হলো সাফ কবলা রেজিস্ট্রেশন। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে সরকার নির্ধারিত জমির হস্তান্তর দলিলের নমুনা ফরম্যাট রয়েছে, যা ডাউনলোড করে নেওয়া যেতে পারে। তবে সাধারণত হেবা বা সাফ কবলা দলিল একই ফরম্যাটে হয়ে থাকে। এতে ২২টি কলাম থাকে, যার ১১ নম্বর কলামে জমির তফসিল বিষয়ে উল্লেখ থাকে। এই তফসিলে দান, খতিয়ান নম্বর খুব সাবধানে লেখা উচিত।

যখন দলিল হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত হবে, তখন দলিলটি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রেশন করে নিতে হবে। 

সাফ কবলায় খরচ কেমন?

• সাফ কবলা দলিলের রেজিস্ট্রেশন ফি হলো দলিলে লিখিত জমির মূল্যের এক শতাংশ। 
• স্ট্যাম্প শুল্ক হিসেবে দেড় শতাংশ। তবে এটি সর্বোচ্চ ২ কোটি পর্যন্ত হতে পারে। এর চেয়ে বেশি হবে না। 
• স্থানীয় সরকার, সিটি করপোরেশন এলাকা বা ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডের অধীন সম্পত্তি হলে দুই শতাংশ, অন্য সব এলাকার জন্য খরচ হবে তিন শতাংশ। 

উৎসে কর: উৎসে করের একটি তফসিল আছে। তফসিল অনুসারে এক থেকে চার শতাংশ পর্যন্ত হতে পারে। ভূমি কোথায় অবস্থিত তার ওপর এই করের ভার নির্ভর করে। হস্তান্তরকারী যদি জমির ব্যবসায়ী হন, তবে তাদের ফ্ল্যাট বিক্রির বিষয়ে এলাকাভেদে ফ্ল্যাটের প্রতি বর্গমিটারে ১৬শ থেকে সাড়ে ৬ হাজার টাকা উৎসে কর আসতে পারে।

• অনলাইনে জমির খাজনা পরিশোধ করবেন যেভাবে

শুধু জমির ক্ষেত্রে ঢাকা, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সিগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী ও চট্টগ্রাম জেলার জমির ক্ষেত্রে ৫ শতাংশ আর অন্য সব এলাকার জমির জন্য ৩ শতাংশ উৎসে কর প্রযোজ্য হয়। এই উৎসে কর মূলত জমি ব্যবসায়ীদের ওপর প্রযোজ্য, ব্যক্তির জন্য নয়। 

এবার ভ্যাট কেমন তা একটু দেখে নেওয়া যাক। ভ্যাটও ব্যক্তির ওপর না, বরং জমির ব্যবসায়ীর ওপর প্রযোজ্য, যা দুই থেকে সাড়ে চার শতাংশ পর্যন্ত হতে পারে। 

ক্রেতার জন্য কিছু কথা: ক্রেতা যদি সিটি করপোরেশন, পৌরসভা বা জেলা সদস্যভুক্ত জমি কিনতে চান, অবশ্যই তাঁর ই-টিন থাকতে হবে। তবে গ্রামের এলাকার জমি কিনতে ই-টিন দরকার নেই।

পুরো সরকারি ফি পে অর্ডার বা ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে জমা দিতে হয়। এই চালানের কপি দলিলের সঙ্গে যুক্ত করে দিতে হয়। তারপর সব ঠিকঠাক থাকলে জমির মালিকের উপস্থিতিতে রেজিস্ট্রার জমির রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করবেন। পরে তিনি ওই দলিল ও ভলিউম খাতায় জমি বিক্রেতা বর্তমান মালিকের স্বাক্ষর ও টিপ সহি নেবেন। 

• তিন বছর খাজনা না দিলে জমি হবে খাস

এভাবেই একটি হেবা বা সাফ-কবলা দলিল সম্পন্ন হয়ে একটি জমির মালিকানা হস্তান্তর হয়ে থাকে।

লেখক: আইনজীবী, বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট